Immobilier recherche études analyses datas

Le marché des OPCI grand public en 2018
des indicateurs au vert… mais pas sans nuance

publication : mars 2019

L’année 2018 a été marquée par un ralentissement global du rythme de croissance des OPCI grand public. Ceci est valable tant au niveau du montant des souscriptions que des performances mais aussi de l’actif net alors que le marché des assurances-vie, principal canal de commercialisation des produits OPCI, boosté par l’effet flat tax, est en nette hausse par rapport à 2017 puisque 22,4 Mds€ ont été collectés en 2018 (contre 8,3 Mds€ en 2017).

Depuis leur création en juin 2008, les OPCI grand public (ci-après « OPCI GP ») connaissent un fort engouement révélé par des montants de souscriptions en forte croissance et plus particulièrement lors des années 2016 et 2017 (respectivement 4,2 et 4 Mds€). Leur performance annuelle globale sur le court comme sur le moyen terme, entre 4 et 5%, a répondu aux attentes des épargnants. Cette logique vertueuse de croissance de la collecte et de hausse des expertises a eu un impact plus que positif sur l’actif net des OPCI grand public depuis dix ans qui n’a cessé de croître, dépassant la barre des 13 Mds€ à fin 2017.

Dans ce contexte, de quoi le ralentissement général des indicateurs OPCI grand public est-il le nom ? Pour quelles raisons ce marché des OPCI se contracte-t-il ? S’agit-il de l’expression d’un virage récessif ou bien l’illustration d’une normalisation après deux années record ?

Pour répondre à ces questions, nous nous intéresserons aux principaux chiffres clés qui illustrent l’activité des OPCI GP :

  • Dans un premier temps, nous pourrons constater la croissance continue des souscriptions en 2018 ; une croissance nuancée toutefois par le ralentissement de la vitesse de cette évolution positive ;
  • Dans un second temps nous observerons en détail les performances de 2018. Si celles-ci restent positives, la progression reste inférieure par rapport aux niveaux précédents ;
  • Enfin, dans un troisième temps, nous étudierons la situation de l’actif net en 2018. Nous nous intéresserons également à son évolution sur les dernières années pour laquelle nous observons un ralentissement de croissance.

Pour éclairer ces chiffres clés et afin d’en ressortir des insights pertinents, nous mènerons un exercice de rapprochement entre la dynamique du marché des OPCI GP et les KPIs du marché immobilier tertiaire ainsi que les ressorts de l’économie française. Ces insights prendront la forme de scénarios d’explications corrélant données et analyses.

I. Des souscriptions* positives mais en nette décélération quel que soit le périmètre étudié

Analyser la collecte permet de comprendre la dynamique des souscriptions et l’orientation des produits. C’est également nécessaire pour étudier le comportement de l’actif net.

Or, nous constatons que le montant souscrit sur l’année reste positif mais avec une progression qui se fait de manière plus modérée qu’en 2016 et 2017. Plus précisément, elles atteignent 2,1 Mds€ en 2018, soit une baisse de 47 % des souscriptions nettes par rapport à 2017 (4 Mds€).

Nous pouvons nous interroger sur l’origine de cette baisse. Est-elle liée à des difficultés des sociétés de gestion pour investir ? Les sociétés de gestion régulent-elles l’arrivée de capitaux et leur capacité à déployer ces fonds ? Mais d’autres questions restent entières quant à ce ralentissement des souscriptions entre 2017 et 2018 : l’instauration de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a-t-il eu un impact ? L’épargnant anticipe-t-il un haut de cycle ?

Décomposé en trimestres, nous constatons que cet écart est encore plus fort au T1 2018 : les souscriptions au 1er trimestre ont été bien en deçà des souscriptions du 1er trimestre 2017 avec 460 M€ contre 1 435 M€, soit une baisse de 68 % en décrochement, à titre de comparaison, avec l’évolution du marché de l’investissement entre T1 2017 (environ 3 millards) et T1 2018 (un peu moins de 5 milliards).

Cette baisse reflète une tendance globale du marché des OPCI grand public, où 8 OPCI sur 18 ont enregistré une diminution de leurs souscriptions nettes par rapport à 2017. En outre, les OPCI grand public possédant les actifs nets les plus importants (Opcimmo, Axa Selectiv’immo et BNP Paribas Diversipierre) ne modifient pas la tendance globale du marché. En effet, en ne prenant en compte que les OPCI grand public ayant un actif net inférieur à 1 Md€ (qui représentent un peu plus de 20 % du marché des OPCI grand public), le niveau des souscriptions reste en ralentissement de 42,6 % par rapport à 2017, passant de 1 Md€ de souscriptions à 580 M€ à fin 2018.

Si nous rentrons dans le détail, nous constatons qu’au 1er trimestre 2018, Opcimmo représentait près de 70 % du montant souscrit sur la période soit, 315 M€. L’OPCI principal d’Amundi Immobilier enregistre un ralentissement de près de 56 % par rapport aux 710 M€ collectés au 1er trimestre 2017 (soit près de 50 % du montant total collecté sur la période).

Le 2e trimestre 2018 a quant à lui été le plus dynamique de l’année avec près du tiers des souscriptions annuelles effectuées pendant cette période : 677 M€ (soit -40,2 % par rapport à 2017). Certains OPCI tels que BNP Paribas Diversipierre ou SwissLife Dynapierre ont vu leurs montant de souscriptions croître significativement du 1er trimestre au 2e passant respectivement de 4,9 M€ à 82,2 M€ (soit une multiplication par près de 20) et de 11,1 M€ à 21,1 M€ (soit +90,3 %).

Le 3e trimestre 2018 confirme la tendance classique des souscriptions sur cette partie de l’année, généralement plus atone : 387,8 M€, soit 18,4 % du montant global des souscriptions. Cette tendance est liée à des mois de juillet et août plus modérés du fait du ralentissement de l’activité.

Un rééquilibrage s’opère lors du 4e trimestre 2018, avec un montant de souscriptions en progrès pour à peu près l’ensemble des OPCI GP : 583,3 M€ soit 27,8 % du montant global des souscriptions sur l’année.

Nous l’aurons donc constaté : l’année 2018 a été celle d’un ralentissement général des principaux indicateurs des souscriptions des OPCI GP. Avec une question clé en sous-jacent : est-ce le reflet de la normalisation du marché des OPCI GP ou bien le synonyme d’un décrochage par rapport aux dynamiques économiques, tandis que les indicateurs de performance sont également en retrait ?

* Souscriptions nettes = somme [(Nombre de part n - nombre de part n-1) x Valeur liquidative n-1]. Les souscriptions prennent en compte le capital initial de chaque actions des OPCI Grand Public.

II. Des performances en retrait, mais positives… portées par la politique de distribution

Parallèlement au fléchissement du montant des souscriptions, la performance globale des OPCI grand public connaît une baisse globale en 2018. En effet, les performances globales des OPCI grand public ralentissent en 2018 (+0,9 %), soit 3 points de moins qu’en 2017 (+4,1 %). Contrairement à 2017, où les performances étaient portées par l’ensemble de ses composantes, la totalité de la performance des OPCI grand public est réalisée par les distributions (+1,2 %), alors que la valorisation des parts est en recul de 0,3%.

Toutefois, il convient de nuancer ce recul par le fait qu’il reste modéré alors que les marchés financiers ont été très chahutés en 2018 (indice MSCI EUROPE : -12,5 %).

Par ailleurs, lorsque nous prenons l’angle d’une analyse sur trois ans, nous remarquons que de 2015 à 2017, la performance sur trois ans annualisés est de 4,2 %, tandis que sur la période 2016 à 2018, la performance sur trois ans annualisée est de 2,7 %.

La performance s’est également érodée lorsque nous comparons les périodes de cinq ans annualisés puisque, entre 2013 et 2017, la performance globale est de 4,2%, tandis que sur la période 2014-2018, la performance globale annualisée est de 3,7%.

Ce fléchissement est en partie lié aux performances des marchés financiers en 2018 sur la poche financière des OPCI grand public, qui représente environ 10 % de l’actif net. Cette tension sur les marchés a impacté à la baisse la valorisation des parts d’OPCI grand public.

Le contrat du rendement, même s’il est faible, est tout de même bien rempli sur le moyen terme. La régularité de la performance est de nature à fidéliser les épargnants existants. La question reste cependant ouverte au sujet de l’attractivité de nouveaux épargnants, comme l’illustre également la première partie de cette étude.

Enfin, point important : que cela soit sur un an, trois ans ou/et cinq ans, l’observation attentive de la structuration de la performance globale montre que celle-ci est plus liée à un rendement courant supérieur, assimilable aux dividendes distribués, qu’à la valorisation des parts. Les baisses de valorisations des parts, liées en partie aux variations des cours boursiers, peut également être corrélée aux évolutions des évaluations des actifs immobiliers. Toutefois, ces variations sont donc largement compensées par les recettes effectuées sur les loyers des actifs.

Ainsi, les distributions régulières permettent aux OPCI grand public de dynamiser leurs performances et ainsi de rester un produit de placement attractif. Cependant, une dégradation des performances sur le long terme pourrait avoir une incidence sur l’attractivité des OPCI GP. 2018 pourrait marquer un tournant sur ce sujet. Une tendance à confirmer. Par ailleurs, autre question clé : le ralentissement des souscriptions et la baisse des performances ont-ils eu un impact sur l’évolution de l’actif net ?

III. Un ralentissement de la croissance de l’actif net en 2018 : un coup d’arrêt après deux années époustouflantes

À fin2018, l’actif net des OPCI grand public dépasse la barre symbolique des 15 Mds€. Il marque donc une progression par rapport aux années précédentes : 16,1 % entre 2018 (15,1 Mds€) et 2017 (13 Mds€). Cependant, si l’actif net progresse encore en 2018, cette progression est moins flagrante que pour la saison 2016- 2017 où la croissance était de de près de 50 % ou encore 2015-2016 où elle était de 92,1 %.

Les actifs nets ont peu varié majoritairement en raison de la faible collecte. Mais quel a été l’impact de la volatilité des marchés financiers sur les placements liquides des OPCI ? Ainsi, après des années de très forte progression (rappelons qu’en 2012 cet actif n’atteignait pas encore 1 Md€), la tendance haussière tend à s’émousser. Plusieurs hypothèses explicatives à cela :

  • une première hypothèse serait le ralentissement du niveau des acquisitions(en nombre) sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise. Si le volume en termes de montant d’investissement augmente, le nombre de transaction diminue, impactant l’ensemble des investisseurs. Les portefeuilles ne progressent plus aussi vite, la croissance de l’actif net ralentit ;
  • une deuxième hypothèse relèverait du ralentissement de la hausse des valeurs des actifs. Une des pistes de réflexion proviendrait du plancher des taux que nous serions possiblement en train d’atteindre. Autrement dit, les taux se compressent encore, mais selon un écart de point de base moins évident qu’avant. Les bips se grappillent encore mais… l’évolution de l’actif net en serait-elle le reflet ?

Par ailleurs, si nous rentrons un peu plus dans le détail en s’intéressant plus précisément aux OPCI GP pris individuellement, nous constatons que la croissance des actifs nets est inégalement répartie entre les différents acteurs du marché.

Si la croissance des actifs nets est inégalement répartie, le montant l’est également puisque l’actif net est largement dominé par Opcimmo géré par Amundi Immobilier. Opcimmo représente 50 % du marché, soit 7,5 Mds€ progressant de 16,1 % par rapport à 2017 (6,5 Mds€). En isolant Opcimmo, nous notons tout de même que la croissance de l’actif net des OPCI GP est de 16,2 % par rapport à 2017.

Axa Selectiv’immo, géré par Axa REIM SGP, et BNP Paribas Diversipierre, géré par BNP Paribas REIM France, complètent le podium avec des actifs nets moins élevés mais au-dessus du milliard d’euros :

  • Axa Selectiv’immo reste 2e avec un actif net de 3,1 Mds€, soit une progression de 6,1 % comparativement à 2017, où il atteignait 2,9 Mds€ ;
  • BNP Paribas Diversipierre maintient sa 3e place et enregistre une croissance de son actif net de 24,2 % par rapport à 2017, pour atteindre 1,4 Md€ à fin 2018 (contre 1,1 Md€).

Quant aux 15 autres OPCI GP, leur actif net s’élève à 3,2 Mds€, représentant 21 % de l’actif net global, soit une croissance de 21 % par rapport à 2017 (2,6 Mds€).

Cette évolution est liée d’une part à la création de nouveaux OPCI, mais aussi à la forte croissance de l’actif net des OPCI de plus petite taille et/ou créés récemment.

Les quatre OPCI grand public créés en 2017 – Silver Generation géré par A Plus Finance,Edmond de Rothschild Immo Premium géré par Cleaveland,LF Cerenicimo + géré par la Française REM et Preimium géré par Primonial REIM – ont tous enregistré une croissance de leur actif net de plus de 100 % sur l’année 2018, passant de 106,9 M€ à 263,5 M€.

De plus, parmi ces 15 autres, nous comptons trois nouveaux acteurs en 2018 :

  • Sofidy Pierre Europe, créé par Sofidy en janvier 2018 ; il s’agit plus précisément d’une SPPCAV ayant pour stratégie d’investissements des actifs d’immobilier d’entreprise localisés en France mais aussi dans le reste de la zone euro et plus accessoirement dans le reste de l’Europe,
  • LF Opsis Épargne Immobilière créé en septembre par La Française REM, soucieuse d’élargir son offre. Ce véhicule investit dans des actifs de bureaux, commerces, locaux d’activité situés dans l’Union Européenne,
  • Kyaneos Résidentiel géré par Kyaneos AM et créé en décembre 2018. Il est destiné à accueillir des actifs d’immobilier résidentiel, et jusqu’à 20 % d’immobilier tertiaire.

La création de ces nouveaux véhicules témoigne, malgré une progression moins rapide de l’actif net, d’une forme de vigueur du marché des OPCI GP porté par son mode de distribution, essentiellement commercialisés via des contrats d’assurance-vie qui restent un placement apprécié des épargnants.

Toutefois, cette fidélité à l’épargne se maintiendrait-elle dans un contexte de performances en recul ?

Conclusion

L’ensemble des indicateurs semble illustrer une année chahutée qui aurait vu la naissance d’un nouveau paradigme : en effet, tout le monde s’accordait jusqu’à maintenant à relier la bonne santé des OPCI GP et la croissance du marché immobilier au travers d’un mécanisme entre OCPI GP, performance, collecte et croissance des actifs nets, dans un cercle vertueux. 2018 a transformé ce panorama. Toutefois, il ne s’agit pas d’une inversion brutale des tendances, avec une situation qui aurait basculé dans un cycle négatif. Non, les ressorts de la situation actuelle sont beaucoup plus fins avec une photographie inédite : cycle toujours haussier du marché immobilier, moins de collecte, ralentissement de la croissance des actifs nets ainsi que des performances… mais des OPCI qui ont su préserver leur principale caractéristique, le rendement. Les OPCI ont démontré en 2018 une capacité d’adaptation aux dynamiques économiques, qui ont elles-mêmes connu d’importantes modifications ces derniers mois sous l’effet croisé de plusieurs éléments entre autres (liste non exhaustive) :

  • le maintien des taux bas par la BCE ;
  • mais un fléchissement de la croissance à l’échelle européenne à partir du T3 2018 ;
  • la hausse des capitaux étrangers dans les investissements (+31 % de projets selon Business France) qui transparaît dans le domaine immobilier (quelques grands deals portés par des fonds étrangers) ;
  • mais des perspectives de ralentissements aux États-Unis (hausse d’emploi moins rapide que prévu à l’automne, des dépenses qui ont reculé dans la construction au second semestre 2018) ;
  • ou encore un net repli de l’épargne des ménages français selon l’Insee, portant majoritairement sur l’épargne financière.

De plus, la collecte a pu être ralentie par d'autres vecteurs parmi lesquels on compte :

  • le spectre de la récession économique mondiale, au cœur des débats (la FED prévoit une croissance américaine à 2,5 % en 2019 contre 2,9 % anticipé en 2018) ;
  • une forme d’incertitude économique liée à la fin annoncée du QE ;
  • l’absence de réponse claire au Brexit.

et, plus proche des épargnants et du marché de l’immobilier professionnel :

  • le nouvel impôt sur la fortune (IFI) qui ne taxe plus que l’immobilier, ce qui peut inviter les épargnants à procéder à un réajustement de leur patrimoine vers des produits plus financiers ;
  • le comportement du marché immobilier avec la compression des taux en matière d’investissement en France qui modifie notamment la géographie des acteurs. En effet, les taux planchers à Paris et en Île-de-France (entre 3 et 5 %) ont poussé à nouveau les acteurs de l’investissement à regarder les deals en région, créant de fait une inflation (des performances de taux de 3,85 % à Lyon ou 4,75 % à Bordeaux) sur des marchés qui réservaient jusque-là d’intéressantes primes de risque. Sur le sujet de la concurrence, les OPCI GP ont donc vu celle-ci s’intensifier sur un secteur de marché qui reste un de ses terrains de jeu de prédilection. Une difficulté supplémentaire alors que les OPCI GP font de la distribution régulière un levier d’amélioration de leurs performances.

De plus, si nous rentrons dans le détail, nous remarquons plus précisément que les OPCI ont dû naviguer dans un panorama du marché immobilier dont les contours ont été modifiés, même si 2018 aura été l’année du record historique en termes de volume d’investissement avec 31,3 Mds€. Mais lorsque nous rentrons dans le détail, nous observons que ce volume a été grandement porté par les méga-deals (+ de 200 M€) qui ont représenté 12,6 milliards d’investissement via 33 transactions (contre 17 en 2017).

Le pendant de cette hausse est la relative tension sur le reste du marché puisque le nombre de transactions global a chuté de 3 % pour atteindre le chiffre de 750 deals, impliquant un enchérissement du montant unitaire moyen des transactions qui passe de 36 à 41,7 M€.

Par extension, le marché des tailles unitaires intermédiaires a muté :

  • il est devenu un marché de report pour les acteurs habituels du core, doublés par les grands fonds et institutionnels, notamment étrangers, dans le domaine des transactions aux prix les plus élevés ;
  • les taux de rendement de ces actifs « intermédiaires » se sont compressés ;
  • la concurrence pour l’acquisition de ces actifs a été encore accrue.

Une concurrence qui a rendu l’exercice d’investissement plus complexe pour les gestionnaires des OPCI grand public, obligés de composer par ailleurs avec une réduction de l’offre en actifs. Tous ces facteurs ont pu avoir un impact sur les volumes collectés au cours de l’année, les gestionnaires d’OPCI GP ayant diminué le niveau des souscriptions dans ce contexte.

Cette distribution régulière reste cependant un indicateur de la relativement bonne santé des OPCI GP qui, après deux ans en altitude, reviennent dans une forme de normalisation de leur fonctionnement drivée par une forme de vigilance accrue imposée par la concurrence renforcée dans le domaine de l’investissement ainsi que par les mauvaises performances boursières (il ne faut pas les oublier) ayant pesé sur la performance de la poche financière des OPCI GP. Cette vigilance sera de mise au cours de cette année qui démarre alors que la question de la fin de cycle aurait tendance à apparaître à l’horizon, selon certains analystes.

future mise à jour des données : fin avril 2019 (données au T1 2019)

Etude réalisée par :

Arnaud Syoën

Managing Director - Head of Data Analytics

MRICS

asyoen@i-read.io

Marie-Éloïse Gravier

Data Analyst

megravier@i-read.io

Liste des SGP et des OPCI GP au 31/12/18
Société de gestion OPCI GP
A Plus Finance Silver Generation
AEW Ciloger Franceurope Immo
Immo Diversification
Amundi Immobilier Amundi transmission Immobilier
Immanens
Opcimmo
Axa REIM SGP Axa Selectiv'immo
Axa Selectiv'immoservice
ABNP Paribas Reim France BNP Paribas Diversipierre
Cleaveland Edmond de Rothschild Immo Premium
Groupama Gan REIM Groupama Gan Pierre 1
Kyaneos AM Kyaneos Résidentiel
La Française REM LF Cerenicimo +
LF Opsis Epargne Immobilière/td>
LFP Opsis Patrimoine
Primonial REIM Preimium
Sofidy Sofidy Pierre Europe
Swiss Life REIM France Swisslife Dynapierre

source : iread

Méthodologie

  • Les souscriptions nettes : Somme des émissions de parts. Elles se calculent de la manière suivant : Somme[(Nombre de parts n - nombre de parts n-1) x VL n-1]
  • Les performances : Variation des valeurs liquidatives. Les dividendes sont automatiquement réinvestis à chaque distribution.
  • L'actif net : Valeur liquidative à la date n multipliée par le nombre de parts.

Contactez-nous

iread a installé ses locaux sur près de 250 m2 au cœur de la « Silicon Sentier » à Paris 2e.

Nos équipes sont à votre écoute.

N’hésitez pas à nous contacter pour toute question ou demande d’information. Vous serez toujours les bienvenus !

iread

32, rue des Jeûneurs, 75002 Paris

+33 1 81 80 41 60

info@i-read.io