Logement | Faut-il raisonnablement investir à Paris ?

À Paris, l’accélération récente des prix et des volumes de transactions dans l’ancien fait l’objet d’une attention importante, faisant ainsi resurgir le sempiternel débat sur l’occurrence d’une bulle immobilière dans la capitale*. Sans vouloir donner crédit à ces analyses alarmistes et nourrir leur caractère anxiogène, il reste possible de se questionner de manière objective sur : l’opportunité d’investir dans la « pierre parisienne » compte tenu des niveaux qu’atteignent les prix.

  • En effet, le risque majeur encouru est celui de la surévaluation excessive. Dans ce contexte, un effondrement des prix aurait des conséquences significatives sur l’économie française. En revanche, il n’est pas non plus impossible que l’accélération des prix parisiens résulte de la conjonction de facteurs favorables.
  • Ainsi, une fois « purgé » de l’effet « taux bas », le dynamisme des prix ne serait, par conséquent, que le reflet dune réelle appétence pour le résidentiel parisien.
  • Afin d’éclairer objectivement ces questions, lourdes d’enjeux, il convient d‘étudier les performances des marchés immobiliers parisiens sur les dix dernières années, en adoptant la posture d’un investisseur élaborant une allocation d’actifs sur la base des performances observées.

  • À l’aide d’une démarche graduelle, nous mobilisons plusieurs indicateurs complémentaires de performances. Les mesures « brutes et absolues », sont enrichies d’une évaluation relative. En outre, l’univers d’investissement est progressivement élargi à d’autres actifs réels et financiers (or, actions françaises, obligations publiques) afin de contextualiser les performances observées du marché résidentiel parisien. Enfin, les analyses précédentes sont complétées par la prise en compte explicite du risque incorporé dans chacun de ces actifs.
  • Selon nos conclusions, investir à Paris reste une décision rationnelle en dépit du niveau inédit des prix dans la capitale. Dans un contexte de taux bas, le rendement moyen du capital immobilier reste largement supérieur à celui des obligations d’État et des actions françaises. Seul l’or parvient à faire mieux que la pierre parisienne. En corrigeant les performances du niveau de risque des actifs, l’immobilier parisien domine les autres types de placements étudiés.

Des performances attractives…

  • Sur la période 2008-2019, la performance brute du logement parisien est de +51 %. Cela signifie qu’un investisseur ayant pris la décision d’entrer sur ce marché en 2008 serait en mesure de réaliser un gain brut d’au moins la moitié de sa mise initiale, et ce, en une décennie.
  • Ce chiffre brut et moyen masque néanmoins une certaine disparité spatiale : le choix de l’arrondissement reste décisif. En effet, investir dans le 3e arrondissement n’engendre pas les mêmes gains qu’un investissement dans le 16e.
  • Sur la période d’observation (2008-2019) la meilleure performance brute a été enregistrée dans le 10e arrondissement : les prix y progressent de près de 70 %.
  • Le 7e arrondissement fait quant à lui office de lanterne rouge de cette analyse préliminaire. Les prix y enregistrent une progression environ deux fois moins rapide, bien que la performance reste tout de même honorable avec +37 % sur la période considérée.


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… et disparates selon la période…

  • La mesure de performance brute ne doit pas faire oublier les évolutions d’une année sur l’autre.
  • En effet, les prix parisiens sont loin d’afficher une trajectoire stable au cours du temps.
  • Au contraire, ce marché fait apparaître des cycles très marqués :
    • 2008 et fin 2009 : les prix marquent le pas, voire baissent modérément ;
    • 2010 à mi-2011 : pour ensuite amorcer une progression vertigineuse ;
    • jusqu’à fin 2015 : vient ensuite une phase plateau voire de légère décélération ;
    • enfin, à partir de 2016 : nouveau point d’inflexion, initiant la période d’accélération des prix abondamment commentée et qui continue de se poursuivre.


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