Introduction

Avec un taux d’épargne de 14%, la France affiche l’un des scores les plus élevés d’Europe. Ces flux s’orientent surtout vers des produits d’épargne réglementées, dont la détention s’élevait à 751 Mds€ en 2018. À côté des produits de placement traditionnels (livret A, LDDS…), d’autres types de produits tels que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) semblent faire l’objet d’un intérêt grandissant.

Créées à la fin des années 60, les SCPI ont pour objet social l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Pour cela, elles peuvent effectuer des travaux d’aménagement, d’agrandissement mais aussi de reconstruction. Elles sont exclusivement gérées par des sociétés de gestion de portefeuilles (SGP) spécialisées et agréées par l’autorité des marchés financiers (AMF). Selon l’association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), il existait, fin 2018, 31 sociétés de gestion gérant 175 SCPI : 90 SCPI immobilier d’entreprise et 85 SCPI d’habitation.

À partir de 1970, les SCPI sont autorisées à faire appel à l’épargne publique et collectent des capitaux auprès d’investisseurs ou épargnants appelés associés. Les souscripteurs de parts de SCPI peuvent ainsi investir dans l’immobilier (autre que le résidentiel), proportionnellement à leur niveau de revenu, tout en déléguant la gestion locative, l’acquisition et cession d’actifs à la société de gestion. Le risque et donc mutualisé sur un plus grand nombre d’immeubles et de locataires.
Pour être attractive, la SCPI doit délivrer un rendement ajusté du risque lui permettant de se distinguer des autres supports concurrents. Il s’agit d’une condition nécessaire garantissant des flux réguliers et durables de collecte. Or, la capacité à générer du rendement est étroitement liée à la nature des actifs détenus par les SCPI et leurs performances respectives (entendues ici comme leur capacité à délivrer durablement des rendements promis).

Performance des SCPI et le paradoxe de la diversification

Afin d’éclairer ce lien, nous étudions les différences de performance des SCPI à l’aune de deux critères :

  • le degré de dispersion géographique de ses actifs sur le territoire ;
  • la structure typologique des actifs immobiliers détenus (bureaux, commerces, autres).

Cette étude adresse les questions suivantes :

  • Quel est l’impact du niveau de dispersion géographique et du niveau de diversification sur la performance des SCPI ?
  • Un degré élevé de diversification typologique d’une part, et de dispersion géographique d’autre part, est-il réellement souhaitable ?
  • Dit autrement, la stratégie de diversification est-elle systématiquement synonyme de performance dans le cas d’une SCPI ?

La réponse à ces questions semble évidente. En effet, depuis Markowitz, les bénéfices liés à la diversification ont fait l’objet de nombreux débats. Si sur le plan théorique, les bénéfices attendus de la diversification sont assez convaincants. En revanche, les études empiriques n’ont pas abouti à un consensus aussi net sur les effets de la diversification. Certaines concluent en l’absence de la relation significative entre la diversification et la performance, quand d’autres démontrent clairement les capacités d’une stratégie de diversification à réduire de manière significative le risque de portefeuille.

Ces questions, bien que déterminantes pour les gérants de fonds, n’ont pas à notre connaissance été abordées dans le cas spécifique des SCPI. Cette étude propose premièrement d’illustrer les phénomènes de spécialisation/diversification géographique et typologique en France, sur la période 2007-2018. Elle s’appuie sur deux métriques permettant de les quantifier, les caractériser pour mieux les comprendre.

Deuxièmement, elle propose d’évaluer l’influence de ces deux facteurs sur le niveau de performance d’une SCPI. En préambule, la note revient sur quelques éléments de contexte sur les SCPI.



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I. Une collecte croissante dans un contexte concurrentiel accru (1/4)

L’acquisition de parts de SCPI permet aux épargnants d’investir dans l’immobilier de manière indirecte.

Les associés perçoivent des revenus liés aux loyers perçus par la SCPI proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent. Ces revenus peuvent varier à la hausse mais aussi à la baisse. S’y ajoutent des frais prélevés par les sociétés de gestion lors de la souscription, annuellement pour la gestion du patrimoine et lors de la cession des parts.

L’investissement en SCPI reste risqué : ni le rendement, ni le capital ne sont garantis.

En dépit du risque, les SCPI semblent rencontrer un véritable engouement et répondre à un besoin spécifique des ménages désireux de quitter les sentiers battus des produits d’épargne réglementés. En effet, la capitalisation s’élevait à 55,4 Mds€ (soit une croissance 10,1 % par rapport à 2017), largement dominée par les SCPI immobilier d’entreprise (93,17 % soit 51,6 Mds€). En outre, la collecte nette a progressé sur les cinq dernières années : de 2,5 Mds€ en 2013, elle est évaluée à 5,1 Mds€ en 2018. Les SCPI immobilier d’entreprise étaient les plus gros collecteurs avec un montant frôlant les 5 Mds€.



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