Imaginées à la fin des années 1960, les SCPI bénéficient d’une dynamique qui ne se dément pas et cela depuis plusieurs années : entre 2016 et 2018, par exemple, la hausse de la capitalisation a représenté plus de 27 % ; l’année 2018 s’est terminée avec une capitalisation de 55,4 Mds€, intégralement investie dans des actifs immobiliers. Un record. Qui devrait être battu en 2019 puisqu’au 3e trimestre, la capitalisation est déjà de plus de 62 Mds€.

Cette tendance à la hausse très marquée a incité iread à s’intéresser à son corollaire sur le terrain, à savoir les stratégies de gestion et d’expansion des SPCI en commençant par l’analyse de la nature des actifs détenus par ces SCPI selon les prismes :

  • du degré de dispersion géographique de ses actifs sur le territoire ;
  • de la structure typologique des actifs immobiliers détenus (bureaux, commerces, autres).

S’intéresser à ces deux variables a permis aux analystes d’iread d’approcher plus précisément la notion de performance et de rendement des SCPI en évaluant l’influence de ces deux facteurs. Autrement dit, l’étude a cherché à mesurer l’impact du niveau de dispersion géographique et du niveau de diversification sur la performance des SCPI qui, en 2018, s’est élevé à 4,35 % (DVM), en baisse par rapport à 2010 (5,68 %).

Évolution des DVM des SCPI – © Source ASPIM / Exploitation iread

« Et si depuis Markowitz, auteur du modèle de « diversification efficiente » des portefeuilles d’actifs financiers, les bénéfices théoriques de la diversification sont convaincants, l’examen empirique n’aboutit pas au même consensus », explique Arnaud Syoën, Managing Director d’iread.

Pour participer au débat, iread a ainsi testé l’hypothèse selon laquelle une dispersion géographique accrue permet d’améliorer la volatilité du taux de distribution, en appréhendant la dispersion par la distance moyenne (en km) séparant les actifs détenus par une SCPI. « Or, il nous est rapidement apparu que plus la distance en kilomètre entre les actifs est importante, plus la SCPI semble performante, c’est-à-dire son DVM stable », indique Marie-Éloïse Gravier, analyste chez iread.

Distance moyenne entre les actifs – © iread

L’étude s’est également intéressée à l’impact sur le DVM de la diversification des portefeuilles par l’approche typologique en l’appréhendant au travers de la ventilation de l’actif total selon trois classes d’actifs retenues : le bureau, le commerce et une catégorie « autre » (logement, etc.). Le résultat de ce travail est plus « subtil » car il tend à démontrer que la recherche d’un équilibre entre diversification et spécialisation typologique du patrimoine permettrait de minimiser le risque de la SCPI. « Dit plus schématiquement, les SCPI très diversifiées tout comme les SCPI relativement spécialisées seraient caractérisées par un niveau de performance plus faible (une volatilité du DVM plus grande) », mentionne Arnaud Syoën.

Diversification typologique et risque – © iread

En conclusion, l’étude souligne toute la palette de nuances des impacts des phénomènes de diversification sur les performances entre une dispersion spatiale dont l’effet mesuré est conforme aux intuitions, à savoir une baisse du risque comme résultante de la dispersion géographique, tandis que l’effet de la diversification typologique est moins univoque car non-linéaire. C’est ce qu’illustre le graphique : la performance passerait par l’équilibre. Reste ensuite les questions comme prolongement de ces résultats liminaires : y aurait-il un effet vertueux à bousculer son profil de diversification ? Retrouverait-on des gains de performances ? Les réponses à ces questions sont à retrouver dans le détail de l’étude iread disponible ici : Performance des SCPI et le paradoxe de la diversification.

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