Le double boom

L’année 2019 aura été celle de tous les records. Des prix d’abord, marqués par un rythme de progression moyen qui ne se dément toujours pas, plus de 3 % d’augmentation rien que sur le 2e trimestre. Des volumes ensuite, avec la perspective de franchir la barre du million de logements vendus dans l’année. « Le volume total de 2019 sera inédit. Cette bonne tenue du marché résidentiel ancien s’explique par la politique monétaire européenne toujours très accommodante, avec pour corollaire la stabilisation des taux d’intérêts à un taux extrêmement bas », justifie Ikory, conseil spécialisé en logement pour qui le marché n’enregistre « aucun signe de surchauffe ou de retournement » même si ce double mouvement conjugué conduit à logique de désolvabilisation des ménages, aggravée par des durées d’endettement plus longues. « La hausse du pouvoir d’achat immobilier des ménages observée depuis plusieurs trimestres, liée à la baisse des taux d’emprunts, reste supérieure à la hausse des prix immobiliers observée sur la même période dans la capitale. Le marché reste donc très actif, porté par des fondamentaux sains », confirme Ikory.

Le phénomène est particulièrement patent à Paris. « Entre 2002 et 2019, les prix auront augmenté de 195 % dans la capitale », souligne iread, la start-up spécialisée dans la data. Dans une analyse sur une longue période, le conseil démontre que cette hausse entamée depuis trois ans – bien que spectaculaire – n’est pas un phénomène nouveau puisque des précédents ont été observés en 2002, 2008 et, dans une moindre mesure, en 2013. Là encore, si le scénario catastrophe (effondrement non anticipé des valeurs) est écarté, des points de vigilance demeurent : « Des baisses de taux exposent de plus en plus de ménages à des enjeux de remboursement en cas de retournement conjoncturel (perte d’emploi, de revenu). » A contrario, les prix peuvent-ils monter jusqu’au ciel dans la capitale ? « La vraie question est bien moins celle de la baisse probable des prix dans le futur que celle de l’intensité de leur croissance », tranchent les auteurs de l’étude.

La double chute

Au-delà de l’infernal couple transactions/prix, le marché du logement dans les zones tendues doit faire face à une autre contrainte de taille : la faiblesse historique de l’offre. Un coup d’œil sur les ventes dans le neuf suffit pour s’en convaincre. Les compteurs sont, au S1 2019, en baisse – légère (-3 %) – mais en baisse. Mais « le constat le plus préoccupant concerne les mises en vente de nouveaux programmes immobiliers : au T3 2019, les promoteurs n’ont mis en vente que 20 000 logements, soit 5 000 de moins qu’au T3 2018. L’offre à la vente de logements neufs baisse donc de 14 % et le stock est inférieur à neuf mois de vente dans plusieurs métropoles majeures. Il y avait 60 000 logements en projets début 2018 ; il n’y en a plus que 45 000 aujourd’hui », confirme la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Et cela ne risque pas de s’arranger dans un futur proche pour plusieurs raisons. « La délivrance des permis de construire (PC) dans le collectif est en chute libre (en moyenne annuelle, ce sont 40 000 logements collectifs autorisés en permis de moins qu’il y a deux ans) : nombre d’élus locaux, à l’approche des élections municipales, ne souhaitent pas accorder de permis de construire  par crainte de l’impopularité et des recours. Ensuite, lorsque les PC sont délivrés, les coûts de travaux trop élevés, la disponibilité de plus en plus réduite des entreprises du bâtiment ou encore les recours de voisinage, freinent les mises à l’offre de nouveaux logements », énumère la FPI. Il en résulte une forte baisse des mises en chantiers et une tension sur les prix des logements neufs qui augmentent en moyenne de 4,7 % au niveau national par rapport au T3 2018, dans un secteur de l’immobilier où, globalement, les prix progressent plus vite que l’inflation, notamment du fait de la faiblesse des taux d’intérêt. Pour Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France : « Le logement neuf en 2019, c’est l’histoire d’une opportunité manquée, celle de la production, de la croissance, des emplois et de la satisfaction des besoins de logements. Contraints par le manque de PC et la difficulté croissante de mener des opérations à leur terme, nos programmes sortent peu et trop lentement. Nous avions 60 000 logements en projet début 2018, nous n’en avons plus que 45 000. C’est un sentiment de gâchis qui nous habite. »

Dès lors, faute de choc d’offres, quelles solutions émergent pour casser cette dynamique de croissance des prix que certains redoutent ? Une proposition de loi initiée par le député Modem Jean-Luc Lagleize qui pousse un « troisième droit de propriété » au travers de la dissociation entre le foncier et le bâti. L’idée n’est pas nouvelle. Elle est directement inspirée des Community Land Trust anglo-saxons. Ian Brossat, l’adjoint au logement de la mairie de Paris, qui affirme avoir découvert le dispositif en discutant avec Jérémy Corbyn, le teste in vivo dans la capitale. Ainsi, cinq sites proposeront de vendre des appartements à environ 5 000 €/m2 pour une période de 99 ans. Le foncier reste propriété de la ville. Les investisseurs institutionnels s’y mettent également, à l’exemple de La Française qui développe le concept de la propriété à vie à l’échelle du Grand Paris. Un dispositif inspiré des long lease en Grande-Bretagne. On n’achète plus un droit de propriété, mais un droit d’usage du logement auprès d’une foncière pour une longue durée prédéfinie. La seule différence avec une propriété classique, c’est que l’on renonce à la transmission. « Cette solution permettra aussi de rouvrir le marché de l’immobilier résidentiel aux investisseurs institutionnels qui pourraient y trouver des perspectives de gain similaires à celles du marché de l’immobilier de bureau », ajoute-t-on au sein du gestionnaire d’actifs.

Nombre de transactions sur le marché résidentiel ancien en France métropolitaine

Marché immobilier résidentiel neuf en France métropolitaine

La vente en bloc… à bloc

Le résidentiel attire à nouveau les investisseurs institutionnels. La belle performance de ce marché en 2019 confirme cet engouement. Moins corrélé à l’activité économique que le tertiaire, moins cyclique, le logement dispose d’un mode d’usage plus pérenne et résiste plus longtemps à l’obsolescence que d’autres actifs immobiliers. Selon Ikory, « depuis trois ans, les montants investis progressent fortement. Après 2 Mds€ injectés en 2016 puis 2,5 Mds€ en 2017, ce marché devrait se stabiliser autour de 4,5 Mds€ ». Des montant quatre fois supérieurs à la moyenne des années 2011-2015. C’est sans surprise le segment de l’ancien qui alimente cette dynamique constante. Un segment qui enregistre une compétition accrue dans le cadre d’appels d’offres. Et qui se traduit par une baisse des taux de rendement immédiats sous la barre des 3 % nets et une tension sur les prix de vente. À telle enseigne qu’en 2019, les prix au mètre carré se rapprochent, pour les meilleurs immeubles, des prix enregistrés dans le diffus.

Le HCSF alerte sur une surchauffe du crédit immobilier

Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) appelle à la vigilance sur le crédit immobilier, évoquant un risque de « surchauffe » dans l’octroi des crédits à l’habitat. Dans une note publiée en octobre dernier, l’autorité prudentielle s’inquiète du niveau des encours de crédits, qui dépasse en France les 1 000 Mds€, de son rythme de progression (+6 % par an), de l’allongement de la durée moyenne des crédits qui atteint près de 20 ans et du taux d’endettement des ménages, supérieur à cinq années de revenus contre seulement trois il y a 15 ans. En parallèle, le Haut conseil s’inquiète de l’érosion des marges des établissements prêteurs, lesquelles ont été divisées par deux en seulement six ans, à 0,8 %. Cette baisse des marges coûte en moyenne 6 Mds€ par an aux banques. Pour éviter l’incendie, le HCSF suggère un encadrement plus strict du taux d’effort en rendant le seuil du tiers de revenus juridiquement contraignant. Autres pistes : freiner le rachat de crédit en augmentant les pénalités en cas de rachat anticipé ou encore imposer un taux plancher en dessous duquel il ne sera plus possible d’emprunter.

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